Wkrótce nawet najem krótkoterminowy ze świadectwem ...

Od 28 kwietnia 2023 roku wynajmujący mieszkanie będzie miał obowiązek przekazać najemcy świadectwo charakterystyki energetycznej, a brak tego świadectwa będzie zagrożony karą do 5 tys. zł . Tego dnia wchodzi bowiem w życie zmiana do ustawy  o charakterystyce energetycznej. Nowe przepisy regulują, że wynajmujący przekaże najemcy świadectwo „przy zawarciu umowy najmu”, czyli też np. w wypadku najmu krótkoterminowego. Zdaniem ekspertów to absurd prawny. 

- Wymóg posiadania certyfikatu w przypadku wynajmu mieszkań  jest mało zrozumiały. Na przykład, jak będzie się to miało do najmu krótkoterminowego. Jakie ma to przełożenie na osobę zamieszkującą w mieszkaniu dwie, trzy doby. A co z hotelami i ośrodkami wypoczynkowymi. To przecież też forma "wynajmu na określony czas". Certyfikaty dla najemców to moim zdaniem trochę na wyrost nadgorliwość ustawodawcy - uważa Joanna Lebiedź, pośrednik w obrocie nieruchomościami.

Maciej Obrębski, adwokat, partner w kancelarii Obrębski Adwokaci i Radcowie zwraca uwagę, że  obowiązek ten będzie problemem dla właścicieli budynków, w których nie są wyodrębnione lokale w znaczeniu prawnym.  - Ustawa nakłada obowiązek przekazania świadectwa także w sytuacji, gdy przedmiotem najmu jest część nieruchomości. Co jednak istotne, świadectwo musi odnosić się tylko do tej części. Tym samym, nie wystarczy, że właściciel przekaże najemcy świadectwo dotyczące np. całej kamienicy. Co prawda, średnie ceny rynkowe za sporządzenie świadectwa nie przekraczają 1.000 zł, ale w w przypadku konieczności sporządzenia odrębnego świadectwa dla każdej części budynku, stanowi to już znaczny koszt - podkreśla. 

Brak świadectwa będzie wykroczeniem zagrożonym grzywną w wysokości do 5 tys. zł. 

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl tłumaczy, że nikt nie zabroni zawarcia umowy najmu bez przekazania najemcy kopii świadectwa. - Jednak wynajmujący w takiej sytuacji ponosi ryzyko surowej kary grzywny za niedopełnienie ustawowego obowiązku w wysokości co najmniej kilku tys. zł, czyli wielokrotnie wyższej od kosztu sporządzenia paszportu energetycznego - ostrzega. 

Grzywny nie będzie można jednak uniknąć. Najemca nie będzie mógł zrzec się prawa do otrzymania świadectwa charakterystyki energetycznej, jego kopii albo wydruku. Takie rozwiązanie chwali dr Martyna Sługocka, ekspertka Legal Alert, senior associate w GWW.   - Widać, że ustawodawca przewidział jakie działania będą podejmowane przez strony umów i postanowił skuteczne zapobiec sytuacji, w której nowe przepisy byłyby ograniczane oświadczeniami stron - wyjaśnia. 

Ustawa wprowadza także obowiązek zamieszczania przez właściciela lub pośrednika obrotu nieruchomościami informacji zawartych w świadectwie w ogłoszeniu o najmie nieruchomości.

Według Macieja Obrębskiego choć uzyskanie świadectwa jest kosztem jednorazowym (ważne jest 10 lat, pod warunkiem nie przeprowadzania remontu), to i tak stanowi sumarycznie znaczny wydatek. Nie można wykluczyć, iż znajdzie to odzwierciedlenie w stawkach czynszu.

Eksperci zastanawiają się również nad  faktyczną przydatnością takich świadectw.  Nie są one  bowiem sporządzane w oparciu o wnikliwe oględziny nieruchomości, lecz na bazie danych przekazanych przez właściciela.

- Czy rzeczywiście najemca będzie mógł ocenić walory energetyczne przedmiotu najmu na jego podstawie? Wydaje się, ze jest to kolejny ustawowy wymóg, który tylko zwiększy ilość koniecznej dokumentacji, nie przekładając się na korzyści dla najemcy, a z pewnością będzie źródłem dodatkowych obciążeń dla właściciela i w konsekwencji także dla najemcy - zastanawia się Maciej Obrębski. 

Podobnie myśli Joanna Lebiedź.  - Certyfikaty to rzecz średnio przydatna, bo charakterystyka budynku, czy mieszkania może się zmieniać, w zależności od tego, czy na przykład od momentu wystawienia tego dokumentu w budynku/mieszkaniu dokonano wymiany okien, docieplenia elewacji, i innych elementów konstrukcyjnych czy instalacyjnych mających ogromny wpływ na zmianę parametrów cieplnych nieruchomości. Nie wspominając o nieruchomościach starych, remontowanych sposobem gospodarczym, gdzie każda ściana była z czego innego i inaczej docieplana - twierdzi.